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国家为鼓励和推动房地产事业发展，曾出台包括个人所得税在内的税收优惠，国家税务总局还将个人购买和出租房屋的税收优惠政策列为今年全国税收宣传月的宣传重点。
随着我国城市化进程的快速发展和居民收入的增加，最近几年，城乡基建红红火火，房地产市场蓬勃发展，私人房屋买卖频繁，其中涉及的转让所得个人所得税大量增加。国家为鼓励和推动房地产事业发展，曾出台包括个人所得税在内的税收优惠，国家税务总局还将个人购买和出租房屋的税收优惠政策列为今年4月份全国税收宣传月的宣传重点。这里仅介绍私房转让中个人所得税优惠涉及的政策和具体操作。
私房转让涉及的个税政策
主要有三条，具体为：
一是个人转让自用达五年以上且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。其中“唯一”是相对于住房所有者而言的，在中国境内没有地域限制，概念上是指全国范围的唯一；五年的认定以房产证为准。
二是个人首次上市出售房改房，免征个人所得税。根据《福建省人民政府关于加快发展住房二级市场的通知》规定：“房改房”的具体对象是公有住房、集资建房和经济适用住房；识别房屋所有者以产权登记为准。
三是个人卖房后一年内再买房的，对卖房收入预缴的个人所得税可视买房价格与卖房价格的比例差或全额退税或部分退税。一年内再购房中“一年”的时间确定按以下掌握：向房地产公司“再购房”的，以购房第一次预付款发票加购房合同及房地产公司的购房证明来确定再购房行为的实现，但应退已预缴的税款保证金须等到纳税人取得该房屋产权证后办理；购买二手房的，以购房的产权证上的时间为准确定再购房时间并计算“一年”的期限。
此外，对于个人向房地产公司预订商品房后，因房地产公司原因致使个人购买不成，房地产公司因此而支付赔款，预订者取得的赔款收入由于目前没有明确的征税规定，因此在进一步明确以前暂不确定为个人应税收入，不征税。
私房转让中个税的具体操作
私房转让所得的个人所得税按次计算，以一次转让取得的收入额（多批次支付的应当合并）减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，依20%比例税率计算应纳税额。计算公式为：应纳税所得额=每次转让财产收入额-财产原值-合理费用；应纳税额=应纳税所得额×20%。
例如：某人出售住房，售价30万元，该人提供的房屋原值为24万元，出售过程中支付中介机构有关费用2万元，缴纳有关税费3万元。则应缴个税为：应纳税所得额=30-24-2-3=1（万元）；应纳税额=1×20%=0.2（万元）。
上述公式中，涉及到的几个主要概念掌握标准：
（一）财产原值的确定和合理费用的定义
财产是有价证券的，原值为买入价以及买入时按照规定交纳的有关费用。财产是建筑物的，原值为建造费或者购进价格以及其他有关费用。财产是土地使用权的，原值为取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用及其他有关费用。财产是机器设备、车船的，原值为购进价格、运输费、安装费以及其他有关费用。这些财产原值的确定，纳税人必须提供有关合法凭证；对未能提供完整、准确的财产原值合法凭证而不能正确计算财产原值的，主管税务机关可根据当地实际情况核定其财产原值。合理费用是指纳税人在卖出财产过程中按有关规定所支付的费用，如支付中介机构的服务费、资产评估费等。这些费用都与财产转让“过程”有关，不在转让过程中发生的费用不得扣除。
对于转让债权的，其财产原值和合理费用通常采用“加权平均法”确定，即以纳税人购进的同一种类债券买入价和买进过程中缴纳的税费总和，除以纳税人购进该种类债券的数量之和，乘以纳税人卖出该种类债券的数量，再加上卖出该种类债券过程中缴纳的税费。计算公式为：一次卖出某一种类债券准予减除的买入价和费用=（纳税人购进该种类债券买入价和缴纳的税费÷购进该种类债券的数量）×一次卖出该种类债券的数量+卖出该种类债券过程中缴纳的税费。
（二）个人转让并换购住房的个税优惠具体操作
根据财政部规定，对出售自有住房并拟在现住房出售后l年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体操作办法：个人出售现住房所应缴的个人所得税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。个人出售现住房后l年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。对于个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。 跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。
例如：张玲于1999年购买一套100平米的住房，支付价款 12万元，另支付中介费1万元。2003年5月张玲将该房卖掉，售价25万元。2004年4月他向某房地产公司定购一套85平米的商品房，总价款20万元，首期预付价款6万元。他向税务机关提供了售房、购房、预付款收据及房地产公司开据的付款证明。
在这一例子中，张玲在卖房子的时候应申报缴纳个人所得税，卖房过程中，收入为25万元，原值12万元，支付中介费1万元，即应纳税所得额=25-12-1=12（万元），应当先缴纳纳税保证金：纳税保证金=12×20%=2.4（万元）。
2004年4月张玲再购的商品房比卖掉的住房少，因此他可以计算购房金额占售房金额的比例并按比例退税，即：购房价÷原售价=20÷25=80%；退税额为2.4×80%=1.92（万元）；剩余部分款项即2.4-1.92=0.48（万元）填写缴款书缴入国库。
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